La nueva ley española del derecho a la vivienda establece el control de alquileres a nivel nacional – Quartz

El gobierno de España acaba de aprobar un amplio control de alquileres como parte de su primera ley nacional de «derecho a la vivienda».

El Ley por el Derecho a la Vivienda (“Ley del Derecho a la Vivienda”) permitirá a los gobiernos regionales imponer topes de alquiler para apartamentos propiedad de propietarios (con 10 propiedades o más) en áreas consideradas como “mercados estresados”. También incluye sanciones fiscales para los propietarios que dejen varias unidades sin alquilar durante períodos prolongados e incluye disposiciones para reservar el 30 % de las unidades en construcción de viviendas nuevas para viviendas públicas de bajos ingresos.

La medida, aprobada por primera vez en forma de borrador en octubre pasado, fue aprobada en la legislatura el 1 de febrero. 1. Es parte de un esfuerzo continuo del gobierno de izquierda de España para abordar una crisis urgente de asequibilidad de la vivienda, en la que los inquilinos se han enfrentado subidas de precios del 50% en un lapso de cinco años.

Con esta nueva ley, el gobierno de España está tratando de crear resultados a largo plazo, que todos los ciudadanos disfruten de un hogar seguro y digno, pero está utilizando políticas que tienen beneficios a corto plazo. Por ejemplo, es probable que los topes de alquiler incluidos en la nueva ley beneficien a los actuales inquilinos de apartamentos, pero es poco probable que ayuden, e incluso pueden perjudicar, el crecimiento de la oferta de viviendas asequibles en general.

Control de rentas a expensas de otros

En España, al igual que en otros países de toda Europa, las políticas de regulación de alquileres han sido históricamente una herramienta favorita del gobierno para combatir la inflación de alquileres y la vivienda inasequible. Pero desde mediados del siglo XX, los economistas han estado de acuerdo en gran medida en que el control de alquileres no logra el objetivo previsto de hacer que las viviendas sean más asequibles y abundantes para una ciudad en general.

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El difunto economista sueco Assar Lindbeck ha sido citado diciendo que el control de alquileres es la «técnica más eficiente actualmente conocida para destruir una ciudad, excepto por los bombardeos». Esto se debe a que los precios máximos distorsionan la oferta y la demanda en los mercados inmobiliarios.

Cuando algunos alquileres se mantienen artificialmente bajos, la teoría económica sugiere que los propietarios existentes pueden vender a los ocupantes para salir del mercado de alquiler por completo, y se incentivará a menos desarrolladores a construir más unidades, manteniendo baja la oferta de viviendas y aumentando los precios de la vivienda. que no está ya regulado. Los inquilinos afortunados que ya están en las unidades de alquiler controlado pueden asegurar precios más bajos, pero los nuevos inquilinos (y las generaciones futuras) pueden quedar excluidos del mercado o pagar alquileres más altos.

Los economistas tienen modelado esta teoría durante años, y un 2019 estudio lo respaldó con evidencia empírica. Los investigadores que estudiaron los efectos de las políticas de control de alquileres en San Francisco y en Cambridge, Massachusetts, encontraron que los inquilinos de apartamentos con alquileres controlados tenían más probabilidades de quedarse, lo que incitó a los propietarios a reducir la oferta de viviendas de alquiler (convirtiéndolas en condominios, por ejemplo) y aumentar los alquileres. los precios de las unidades nuevas en un 5%. Los principales beneficiarios del control de alquileres fueron, por supuesto, los inquilinos existentes. Esto hace que el control de alquileres sea una herramienta eficaz para prevenir el desplazamiento, pero no para mejorar la asequibilidad en general.

«Los beneficios son visibles para las personas que tienen apartamentos con alquiler controlado, pero los daños son muy difusos y se extienden entre muchas personas, incluidas las personas que aún no viven en una ciudad pero querrían hacerlo», dice Lance Freeman, profesor. de planificación urbana y regional de la Universidad de Pensilvania.

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Para los líderes de la ciudad que enfrentan desafíos complejos de vivienda, el control de alquileres a menudo se ve como una herramienta políticamente conveniente para aliviar la carga de los alquileres en aumento, incluso cuando múltiples factores, como la zonificación y la política de uso de la tierra, la disponibilidad de la tierra y el aumento de los costos de construcción, contribuyen al problema. «Sería mejor ayudar directamente a las personas que no pueden pagar su vivienda, además de construir viviendas más asequibles», dice Freeman, «pero sin esa opción, el control de la renta beneficia a algunas personas».

El estresado mercado de alquiler de España

La crisis de asequibilidad de la vivienda en España está impulsada por una baja oferta de viviendas de alquiler que no se ha mantenido al día con la demanda.

Históricamente, el gobierno español ha incentivado la propiedad de vivienda, y ha tenido éxito en eso; Hoy en día, aproximadamente el 75% de los hogares españoles son propietarios de sus viviendas. En consecuencia, España tiene uno de los mercados de alquiler más pequeños de Europa occidental. Pero la demanda de viviendas de alquiler está aumentando y la oferta no se ha mantenido.

En Barcelona y Madrid, los locales han tenido que competir con los turistas para alquilar pisos, ya que un número cada vez mayor de apartamentos se han convertido en alquileres a corto plazo para plataformas como Airbnb. Mientras tanto, la construcción de nuevos alquileres ha desacelerado desde que estalló una burbuja inmobiliaria en 2008. Todo esto se suma a un mercado de alquiler ajustado en el que algunos jóvenes no pueden ingresar; más de la mitad de las personas entre 25 y 29 años aún viven en casa con sus padres.

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Cuando la ley entre en vigencia, los topes de renta ayudarán a estabilizar a los inquilinos que ya están en unidades propiedad de grandes propietarios, pero no necesariamente ayudarán a los posibles inquilinos que no pueden ingresar al mercado. Aún así, junto con otras medidas incluidas en el proyecto de ley, podría abordar problemas más fundamentales en el mercado de la vivienda. Las disposiciones que incentivan a los propietarios a poner unidades vacías en el mercado y exigen que se reserve un porcentaje de la nueva construcción para viviendas públicas tienen por objeto aumentar la oferta de viviendas disponibles en general.

Si esta ley tiene éxito en España, podría servir de modelo a la cantidad de ciudades estadounidenses que están recurriendo cada vez más al control de alquileres como una posible solución al aumento de los costos de la vivienda. En las elecciones de 2021, los votantes de Minneapolis, Boston y otros lugares apoyaron políticas o políticos que respaldan nuevas leyes de control de alquileres.

Pero la experiencia de España también podría resultar un caso de estudio de lo que no se debe hacer. Las nuevas normas sobre el derecho a la vivienda ya han suscitado críticas por parte de los Sector de construcción (enlace en español) y desde inversores internacionales (en español) en las empresas inmobiliarias más importantes de España, a las que se aplicaría la nueva ley. Advierten que desincentivará más inversiones en el sector inmobiliario español y evitará que se creen más viviendas nuevas.

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