Disputas por uso y desgaste justos sobre la propiedad de alquiler: ¿Qué pueden hacer los inquilinos y los propietarios?

Singapur: después de siete años en Singapur, la Sra. Ngo estaba emocionada de aprovechar nuevas oportunidades en Canadá, con su esposo y su hijo.

Pero surgieron problemas con el propietario cuando rescindieron el contrato de arrendamiento de dos años de un apartamento de alquiler en Singapur.

De su depósito de 3.600 dólares singapurenses durante dos meses, el propietario retuvo alrededor de 2.000 dólares singapurenses por daños al apartamento, más el costo de la limpieza profunda y una tarifa de agente prorrateada.

Algunos de los daños enumerados incluyeron líneas de grietas en el fregadero, decoloración de las baldosas y manchas de la cocina.

Según la Sra. Ngo, que no quiso revelar su nombre completo, el propietario también señaló la necesidad de reemplazar el asiento del inodoro y la lámpara de la campana extractora y reparar la lámpara del inodoro.

“Me sorprendió mucho porque cuando llegamos, (el dueño) era muy exigente”, dijo a la Agencia de Noticias Canadiense por teléfono desde Canadá.

Ella y su esposo se pelean por varios temas como “daño aceptable”.

Según los agentes inmobiliarios y los abogados, el desgaste normal se refiere al daño causado a la propiedad por el uso normal de los edificios.

Esto puede incluir daños en los muebles en los bordes, rayones y marcas en los pisos de parquet, decoloración de las cortinas al sol, así como manchas de aceite y vapores en la campana de la cocina.

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“El arrendador no puede deducir el costo de estos artículos del depósito porque no sería razonable esperar que la propiedad esté exactamente en las mismas condiciones al final del contrato de arrendamiento que al principio”, dijo la Sra. Victoria Lee Sue Bin. asesor de IRB Law LLP.

Sin embargo, problemas como una alfombra quemada o muy manchada, una llave perdida o una mancha en el techo causada por un baño o una bañera desbordados se pueden reclamar del depósito.

La Sra. Lee dijo que si una silla de comedor que forma parte de un juego está “irreparablemente rota”, el propietario puede reclamar el costo de reemplazar una silla. Pero el propietario no puede reclamar el costo de todo el juego.

Responsabilidades de los inquilinos y propietarios

La Sra. Lee dijo que IRB Law LLP ve entre 50 y 60 casos por mes que involucran a propietarios e inquilinos.

Añadió que los problemas comunes se referían a “daños reales” a la propiedad de alquiler, así como a los propietarios que se niegan a devolver los depósitos de alquiler por problemas como artículos rotos y olores en el hogar.

“De hecho, vemos más casos de daños reales en los que el equipo, como el aire acondicionado, la lavadora, la televisión y artículos costosos se descomponen durante el período de alquiler”, dijo.

Agregó que la limpieza es otra área común de conflicto, ya que puede ser un “tema subjetivo”. “Algunos casos de desgaste normal se pueden mejorar con una buena limpieza”.

La Sra. Lee señaló que los contratos de alquiler generalmente establecen que la propiedad debe limpiarse a un nivel profesional cuando el inquilino se retira. Si bien este estándar puede variar según la condición original de la propiedad, esto generalmente significa una limpieza a un “estándar muy alto”, dijo.

La Sra. Lee dijo que, al devolver la propiedad, los inquilinos deben proporcionar una factura detallada del limpiador para demostrar que han limpiado la casa.

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A veces, dijo la Sra. Lee, los inquilinos malinterpretan sus responsabilidades. Por ejemplo, los inquilinos generalmente son responsables de reemplazar las bombillas cuando se van.

Para los propietarios, algunos creen que pueden usar el depósito del inquilino para hacer reparaciones generales.

El depósito pertenece al arrendatario y debe ser devuelto al arrendatario al final del plazo del arrendamiento. Todas las deducciones de los depósitos de alquiler deben ser discutidas y acordadas por ambas partes “.

Cómo pueden protegerse los inquilinos y los propietarios

Según la Sra. Ngo, inspeccionó la casa antes de mudarse, pero “no mucho” porque venía sin muebles.

“En el pasado, por lo general he tenido problemas con los muebles del propietario. Nunca he tenido problemas con la pared o la taza del inodoro ni nada de eso … así que no me importaba mucho ya que la unidad venía sin mueble.”

Tampoco tomó muchas fotos, porque “no era algo obvio” o no eran cosas que normalmente le importaban. Como tal, no tiene imágenes de los artículos o problemas que disputa con el propietario.

Lim Yong-hook, director ejecutivo de Propnex, dijo que los desacuerdos sobre el consumo justo son un “problema común”. “Puede ser un problema común, especialmente si no es muy específico en el punto de entrega”.

El agente de bienes raíces de KnightFrank, Alvin Yu, dijo que había dos informes en el momento de la entrega. El informe del caso debe ser lo más descriptivo posible y estar respaldado por fotografías.

Cuando los inquilinos se muden, es mejor que tomen varias fotos y se las envíen al propietario para asegurarse de que reconozcan la situación.

Agregó que si ocurre algún accidente en la mitad del período de alquiler, los inquilinos deben informarlo de inmediato.

Yu dijo que también es importante que los inquilinos, propietarios y agentes establezcan un pronóstico de cualquier daño potencial.

Citó, por ejemplo, una disputa común que involucraba paredes con raspaduras cerca de interruptores eléctricos. Algunos propietarios pueden esperar que los inquilinos vuelvan a pintar toda la pared o incluso toda la casa.

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“Así que es mejor aclarar esto al comienzo del contrato de alquiler: las paredes, ¿espera que vuelva a pintar todo el lugar o puedo devolvérselo con algunos retoques?”, Dijo el Sr.

Otro ejemplo son los suelos de parquet. Si bien es normal que aparezcan algunas imperfecciones después de un tiempo, algunos propietarios pueden esperar que el piso esté en “condiciones de sala de exposición”, dijo.

La limpieza química de las unidades de aire acondicionado puede ser otra fuente de controversia.

“Así que probablemente sea una buena idea que todos elaboren una lista de verificación y digan que todos estos son riesgos potenciales, será mejor que lo dejemos en claro”, dijo.

La Sra. Lee dijo que el contrato de alquiler debe describir los temas clave para que los inquilinos estén completamente informados. “Los inquilinos deben tener claro lo que pueden y no pueden hacer”.

Agregó que un buen agente de bienes raíces debe advertir a los inquilinos con anticipación sobre lo que constituye abuso.

El papel del agente

Cuando la Sra. Ngo y su esposo recibieron acusaciones de daños, intentaron explicar la situación al agente, diciendo que algunos materiales eran más susceptibles a las manchas.

Ella dijo que aunque trataron de negociar para dividir algunos de los costos, especialmente por el desgaste, el propietario no estaba dispuesto a cambiar de opinión.

La Sra. Ngo luego le dijo al agente que estaba contratando a un tercero para mediar y que presentarían un caso en la corte de reclamos menores.

“A partir de ese momento, dejó de comunicarse con nosotros. No leyó ninguno de nuestros mensajes de WhatsApp, que era nuestro único medio de comunicación. Cuando intentamos contactarnos a través de WhatsApp, no respondió”.

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Según el Sr. Lim de Propnex, los agentes no tienen la obligación de resolver disputas entre inquilinos y propietarios.

“El deber del agente, según el CEA (Consejo de Agentes Inmobiliarios), termina después de que entregamos el edificio a ambas partes”, dijo, y agregó que tales disputas generalmente se resuelven sin un agente.

Sin embargo, los agentes pueden intervenir cuando los inquilinos o propietarios escriben a las autoridades para presentar una queja sobre el agente, señaló.

Según la experiencia del Sr. Yu, los agentes “generalmente (terminan) como un saco de boxeo” y tendrían que manejar las expectativas de ambos lados.

¿Qué haces durante un conflicto?

Yu dijo que cuando los inquilinos y los propietarios tienen una disputa, pueden acudir a la corte de reclamos menores o intentar una mediación.

No hay forma de que los clientes ayuden a resolver disputas, dijo Lim, y agregó que los agentes generalmente remiten a las partes a un mediador independiente.

La Sra. Lee dijo que hay muchos factores que los inquilinos deben considerar si no están de acuerdo con la evaluación de daños a la propiedad realizada por los propietarios.

Esto incluye la edad y condición de la propiedad al inicio del contrato de arrendamiento, la duración del contrato de arrendamiento o arrendamiento y el número de personas que viven en la propiedad.

Por ejemplo, la depreciación durante un período de alquiler de cinco años será más larga que un período de seis meses, y una familia de cinco con niños pequeños causará más desgaste que una pareja joven y profesional que trabaja la mayor parte del día, dijo. .

Si hay daños a la propiedad, el arrendador debe ver si el artículo se puede reparar o limpiar primero, en lugar de deshacerse del artículo para que el inquilino pague por uno nuevo.

La Sra. Lee dijo que en los casos en que un artículo necesita ser reemplazado, el propietario no debe reemplazar el artículo por uno mejor, ya que se supone que no debe obtener ganancias con él.

“Depende del propietario probar que el inquilino ha dañado el artículo por mal uso. Esto puede implicar que los contratistas verifiquen si ha habido mal uso y presenten una cotización para reparar el daño”, agregó.

“Si las partes todavía están en disputa, vea si puede haber un tercero, como el agente de bienes raíces que alquiló la unidad, actuando como intermediario”.